Chiriașii și proprietarii se ceartă adesea cine suportă costul locuinței. Dacă te găsești prea des în această situație sau pur și simplu nu ești sigur de drepturile tale, citește acest articol. Poți afla ce costuri ale locuinței în Germania aparțin chiriașului și ce costuri aparțin proprietarului.

Informații generale

De obicei, chiriașul plătește cheltuielile generale sau costurile de funcționare (Betriebskosten) în plus față de Kaltmiete (chirie fără cheltuielile generale). Acestea includ cheltuielile de apă și încălzire, curățenia străzilor și taxele de colectare a gunoiului, impozitul pe teren și taxa îngrijitorului.

Pe scurt, chiriașul este responsabil pentru plata tuturor costurilor legate de funcționarea casei/apartamentului și realizate ca urmare a utilizării regulate.

Totuși, proprietarul are obligația de a menține apartamentul în stare bună și poate plăti chiriașului reparații minore care apar sub o anumită limită de cost.

Răspunderea proprietarului

Articolul 535 din Codul civil (Bürgerliches Gesetzbuch) prevede faptul că este responsabilitatea proprietarului să repare un aparat electrocasnic în cazul în care acesta se defectează.

Cu toate acestea, dacă distrugi faianța cu un obiect greu care căzut, reparația va fi suportată de tine. De asemenea, dacă vrei să pui tapet sau să vopsești, s-ar putea să fii nevoit să plătești acest lucru conform contractului de închiriere.

Mecanicul, meșterul, este chemat mereu de proprietar, deși chiriașul plătește reparațiile. Cu toate acestea, dacă această sarcină revine chiriașului, clauza privind reparațiile inclusă în contract devine invalidă. În acest caz, reparațiile trebuie aranjate și plătite de proprietar.

Când poate proprietarul să transfere chiriașului cheltuielile de reparație?

Pentru ca proprietarul să fie îndreptățit să transfere chiriașului cheltuielile de reparație, la redactarea contractului trebuie respectate următoarele două reguli.

În primul rând, trebuie să includeți în contract suma unei limite unice a costurilor de reparație sub care chiriașul este obligat să o plătească.

În al doilea rând, contractul poate acoperi doar costul reparației mobilierului și dispozitivelor din locuință.

Limita maximă de cheltuieli

Legea germană nu reglementează costul maxim al reparațiilor minore, care se bazează pe taxa pe oră, costurile de călătorie, costurile materiale și TVA. În 2010, instanța de fond Würzburg a stabilit o limită de 110 EUR pentru costul reparațiilor minore (Az. 13 C 670/10). Instanțele au acceptat o limită de până la 120 EUR.

Cum funcționează limita de cost?

Dacă limita exactă a costului reparației este specificată în contract de închiriere, chiriașul trebuie să suporte doar costurile sub această limită. De exemplu, dacă repararea mânerului unei ferestre este de 50 EUR și limita de cost este de 75 EUR, chiriașul va trebui să plătească. Pe de altă parte, dacă reparația este de 90 EUR, costul integral este suportat de proprietar (Oberlandesgericht Düsseldorf, Az. 24 U 183/01).

Plafon anual

Proprietarul trebuie să includă în contract o limită anuală a costului reparației de 8% din chiria anuală la rece (Kaltmiete) (o limită anuală a costului reparațiilor de 480 EUR pentru o chirie de 500 EUR).

Reparația mobilierului din locuință

Conform contractului de închiriere, proprietarul poate solicita chiriașului doar plata costul reparațiilor mobilierului de locuit pe care chiriașul îl folosește în mod permanent (de exemplu, robinete, întrerupătoare de lumină, sonerie).

Reparația conductelor de energie electrică, apă și gaz nu este inclusă. La fel ca repararea ușii din față sau a iluminatului din casa scărilor. Cu toate acestea, costul întreținerii sistemului de încălzire poate fi suportat de chiriaș.

Ce costuri suplimentare se aplică chiriașului?

- Taxe publice

Doar costurile regulate auxiliare ale locuinței de închiriat pot fi transferate chiriașului și numai dacă acest lucru este inclus în contract. Costurile de întreținere, reparații și administrare nu se încadrează în această categorie, doar service-ul.

În ceea ce privește „sarcinile publice”, proprietarul poate transfera chiriașului impozitul pe teren, dar nu și impozitul pe venit din transferul bunurilor imobile, moștenire și chirie.

- Grundsteuer, impozit pe teren

Grundsteuer poate fi transferat și chiriașului dacă există o referire la acest fapt în contractul de închiriere. 

- Încălzire

Unele dintre costurile care apar în mod regulat din cauza exploatării și întreținerii sistemului de încălzire pot fi transferate chiriașului. Cu toate acestea, dacă se face o reparație sau o înlocuire, proprietarul trebuie să plătească. Încălzirea este împărțită între fiecare chiriaș pe baza utilizării și pe baza costului de bază. Cu toate acestea, acest lucru ar trebui să fie clar și ușor de urmărit pentru toată lumea.

- Apă

Taxa de bază pentru apă caldă și rece în funcție de cantitatea de utilizare și costurile de operare și întreținere a contorului de apă poate fi transferată de către proprietar chiriașului. Prin urmare, taxa de apă caldă nu poate fi împărțită în mod egal între chiriași, ci trebuie contabilizată în funcție de utilizare.

- Spațiu public și casa scărilor/ curățenie (Hausmeister)

Costurile pentru curățenia spațiului public și casei scării pot fi transferate chiriașului. Acestea includ, de exemplu, serviciile de iarnă, banii cheltuiți pe companii și echipamente de curățenie și taxele pentru companiile de salubrizare. Cu toate acestea, taxele pentru îndepărtarea gunoiului și a deșeurilor voluminoase nu sunt incluse. 

- Electricitate pe scară și lift

Plata energiei electrice utilizate în casa scării, în zona exterioară și a taxei pentru lift poate fi transferată chiriașului. Chiriașii care locuiesc la parter trebuie să suporte și aceste costuri.

- Asigurare

Proprietarul poate transfera chiriașului costul pagubelor cauzate de furtuni, incendii, inundații, grindină și alte dezastre naturale, precum și asigurarea pentru lift, sticlă spartă, rezervoare de petrol și gaz și asigurarea de răspundere civilă a clădirii. Excepție fac cheltuielile legale și asigurările de locuință.

- Administrator și coșar

Taxa pentru o vizita curățarea regulată a coșului este suportată de chiriaș și poate fi percepută de proprietar doar dacă acesta nu mai acoperă costurile de încălzire. Taxa administratorului pot fi de asemenea facturată, dar trebuie avut grijă să nu se dubleze suma.

Alte costuri care pot fi atribuite chiriașilor: - Taxa de gestionare a închirierii (dacă este cazul), curățarea jgheaburilor, îndepărtarea mochetei proprii sau a podelei laminate, leagăne noi pe locul de joacă, întreținerea unei grădini inutilizabile, îndepărtarea gunoiului semnificativ (se aplică tuturor chiriașilor dintr-un bloc de apartamente), cheie pierdută (dacă este cazul), înlocuire completă a lacătului dacă pierdeți cheia.

Ce costuri suplimentare nu pot fi transferate chiriașului?

- Liftul este stricat
-  Unelte de gradină
- Daune cauzate de un terț
- Diferența de consum măsurat pe contorul de apă
- Metri pătrați în plus (doar costul locuințelor disponibile se aplică chiriașului)
- Șlefuirea podelei la mutare
- Compensarea alarmei false
- Taxa pentru dezinsecție și deratizare
- Întreținerea altor locuințe goale
- Asigurare
- Mentenanță
- Repararea supapei de umplere a unui rezervor de spălare (Amtsgericht Köln, Az. 224 C 460/10)
- Reparații corpuri de iluminat, oglinzi și sticlă (Amtsgericht Zossen, Az. 4 C 50/15)
- Repararea jaluzelelor (Amtsgericht Leipzig, Az. 11 C 4919/03)
- Reparații de canalizare și izolație (Amtsgericht Gießen, Az. 40-MC 125/08)

Sursa: immonet.de, test.de, immobilienscout.de