-
perm_identity monica, 14.01.2021 | 0 comentariu

În ce condiții poate fi reziliat un contract de închiriere?

Ca și în cazul contractelor de muncă, dacă nu există o perioadă de timp prestabilită pentru care un apartament este închiriat, atunci acesta este închiriat legal pe termen nelimitat. Desigur, și în acest caz există posibilitatea rezilierii contractului, ținând cont de condițiile legale.


Dar cine beneficiază de posibilitatea de a rezilia apartamentul închiriat?


Drepturile de reziliere generale și mai speciale ale chiriașului


Chiriașul are, de obicei, 3 luni pentru anularea chiriei, până în a 3-a zi lucrătoare a lunii curente (în Germania, sâmbăta este, de asemenea, inclusă) pentru ca luna respectivă să fie luată în considerare. Solicitarea trebuie depusă în scris, dar nu este necesară rescrierea acesteia dacă nu ajunge la destinație în primele 3 zile lucrătoare ale lunii, caz în care se va adăuga o altă lună la termen.


Mai exact, dacă, de exemplu, dorești să reziliezi apartamentul pe 31 martie, proprietarul trebuie să primească cererea de reziliere până la 3 ianuarie. Dacă de exemplu 2 ianuarie este duminică, atunci cererea de reziliere poate ajunge până în data de 4 ianuarie.


În cazul în care ratezi termenul limită (și, de exemplu, notificarea ta ajunge la proprietar pe 5 ianuarie), atunci nu va trebui să trimiți o nouă cerere. Rezilierea este amânată automat cu o lună (30 aprilie în exemplul nostru).


Există mai multe cazuri speciale în care chiriașul poate rezilia contractul de închiriere mai devreme, acestea sunt:
- creșterea chiriei (2 luni)
- lucrări majore de construcții (1 lună)
- riscuri pentru sănătate (de exemplu mucegai)


Drepturile generale și mai speciale de reziliere ale proprietarului


Perioada de preaviz a proprietarului depinde de obicei de cât timp locuiește actualul chiriaș și este următoarea:
- 3 luni: dacă chiriașul locuiește în apartament de 0-5 ani
- 6 luni: dacă chiriașul locuiește în apartament de 5-8 ani
- de la 8 luni în sus: dacă chiriașul locuiește în apartament de 9 luni


Există, de asemenea, cazuri mai specifice în acest domeniu, în care se justifică scurtarea perioadei de preaviz, cum ar fi:
- chiria nu a fost plătită succesiv timp de 2 luni (încetarea fără limită de timp, a se vedea § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
- fapte care încalcă prevederile contractuale: (de exemplu, trafic de droguri, hrănirea frecventă a porumbeilor, instalarea unei ferestre fără acordul proprietarului)
- încălcarea regulamentului clădirii (hărțuire și abuz asupra proprietarului sau a altor chiriași, daune intenționate, furt de energie electrică)


Este important să știm că în cazuri mai puțin grave (cum ar fi ținerea unui câine în ciuda interdicțiilor, tulburarea liniștii pe timp de noapte), proprietarul trebuie să trimită mai întâi un avertisment (§ 543 Abs. 3 BGB) înainte de a rezilia contractul.


Perioade de notificare scurtate sau prelungite


Perioada de preaviz poate fi scurtată (4 săptămâni atât pentru proprietar, cât și pentru chiriaș) - pentru apartamente mobilate închiriate sau pentru apartamente de serviciu (1 lună dacă contractul de muncă nu mai este în vigoare și proprietarul dorește să închirieze apartamentele unui nou angajat).


Putem vorbi despre termene prelungite (9 luni dacă chiriașul locuiește în apartament de mai mult de 5 ani) în așa-numita versiune „sub un singur acoperiș”, unde chiriașul și proprietarul locuiesc pe același teren, în două părți separate ale clădirii - de ex. duplex (vezi § 573a BGB).


În cazul în care proprietarul cade de acord cu chiriașul despre un termen mai lung decât de obicei, atunci acest lucru se va aplica doar proprietarului, în caz contrar, dacă termenul convenit este mai scurt decât de obicei, doar chiriașul va putea exercita acest drept.


Atenție! Deși în conformitate cu legislația civilă (BGH, Beschluss vom 23. August 2016, Az. VIII ZR 23/16) chiriașul are dreptul de a rezilia în orice moment, proprietarul poate prevedea, de asemenea, în contract o interdicție de reziliere a chiriei pentru cel mult 4 ani.


Cum să protestăm împotriva evacuării?


Rezilierea contractului de închiriere poate fi contestată în scris, de preferință cu 2 luni înainte de termenul limită, în cazul în care proprietarul oferă această opțiune în notificarea de reziliere. (Dacă proprietarul omite acest lucru, dar solicită evacuarea chiriașului, atunci chiriașul poate face recurs la reziliere ulterior, chiar imediat înainte de darea în judecată).


În cazul în care părțile nu reușesc să ajungă la un acord comun, atunci tribunalul va decide care dintre interesele părților este mai important.


Este bine de știut faptul că dacă chiriașul nu poate să se mute din cauza situației sale dificile, atunci interesele sale vor avea prioritate asupra oricăror daune materiale proprietarului. Dar ce se califică drept o situație dificilă? Dacă chiriașul sau un membru al familiei lor poate dovedi că au probleme care îi împiedică să se deplaseze la termen, cum ar fi:
- sarcină avansată
- viitoare examene școlare sau profesionale
- boli grave sau handicap
- vârstă înaintată
- locuințe temporare necesare până când spațiul este eliberat în altă parte (de exemplu, azil pentru vârstnici)
- riscul de a rămâne fără adăpost deoarece nu s-a găsit o locuință nouă
- stați în apartament mai mult de 30 de ani


Tribunalul stabilește prelungirea termenului în funcție de situație. În cazul sarcinii și al examenelor termenele sunt evidente, în cazul altor dificultăți, cum ar fi pericolul de a ajunge pe stradă, se va decide probabil despre un termen mai lung.


O perioadă nedeterminată poate intra în vigoare numai în cazuri grave, cum ar fi vârsta foarte avansată a chiriașului.
 

Ultimele articole